對(duì)于某別墅項(xiàng)目來講有兩大吸引市場的地方：一是依山的原生生態(tài)環(huán)境；二是與XX共享生活空間的平臺(tái)，這兩種吸引力使得某別墅具備了發(fā)展中高檔別墅項(xiàng)目的條件。但就從目前的設(shè)計(jì)方案來看，一些別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)還不太能準(zhǔn)確的反映項(xiàng)目“中高檔化”的品質(zhì)，就其原因，主要是由于某別墅項(xiàng)目“中高檔化”定位的出發(fā)點(diǎn)還不清晰。

    據(jù)我司認(rèn)為，某別墅項(xiàng)目“中高檔”定位的出發(fā)點(diǎn)在于：一個(gè)是在項(xiàng)目用地布局上，一個(gè)是在別墅產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)上。

 

 

    在原有的初步設(shè)計(jì)方案里，設(shè)計(jì)方對(duì)不同檔次的產(chǎn)品，怎樣在項(xiàng)目用地內(nèi)分布沒有做到詳細(xì)透徹的了解，舉例來說：通常市場上對(duì)于較大體量的項(xiàng)目，由于要“考量”市場的接受度和“預(yù)熱”項(xiàng)目，往往會(huì)結(jié)合項(xiàng)目自身用地的狀況會(huì)先進(jìn)行一期用地建設(shè)，配合采用些低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品要素設(shè)計(jì)產(chǎn)品，這對(duì)于個(gè)性化要素極強(qiáng)的別墅產(chǎn)品也應(yīng)是如此。

    但是反觀某別墅的一期用地初步設(shè)計(jì)，產(chǎn)品等級(jí)就已經(jīng)含括了低中高三檔（面積范圍在250-585平米之間），我們先暫且不探討產(chǎn)品設(shè)計(jì)會(huì)有多好，就光從購買250 M²與購買585 M²別墅的消費(fèi)者心理差異性上講，我們就先處在了自身產(chǎn)品的抗性范圍中（項(xiàng)目后期也有類似與一期的產(chǎn)品，但位置環(huán)境更好，這就會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生觀望心態(tài)）。

    另外，從某別墅用地層次的大局觀來考慮，它應(yīng)該有屬于自己的核心高檔別墅組團(tuán)區(qū)，這就對(duì)應(yīng)我司對(duì)某別墅第三期設(shè)計(jì)看法：高端別墅的價(jià)格是鎖定在數(shù)百萬元甚至上千萬元，客戶是處于金字塔尖的成功人士，層次清晰、構(gòu)成單一，不存在購買力的抗性問題，而只有配套與附加值的合理性是否能滿足他們要求的問題。但是反觀第三期用地的設(shè)計(jì)方案：高檔別墅被分散到中檔組團(tuán)內(nèi)，使得配套與附加值基本無法滿足這部分高檔別墅客源需要，而且這里的會(huì)所也是1-3期別墅消費(fèi)者共享的，這使得高檔別墅的“高檔化”“差異化”不能在產(chǎn)品檔次中得以體現(xiàn)。

    通過上述簡要分析我們有理由認(rèn)為，某別墅要遵循中高檔規(guī)劃的設(shè)計(jì)路線，必須分清楚每塊用地適宜規(guī)劃設(shè)計(jì)何種檔次的產(chǎn)品，這樣才能更進(jìn)一步的在產(chǎn)品中把握“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式”的設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

 

    鑒于某別墅用地現(xiàn)狀，我司建議調(diào)整的用地檔次布局思路為：根據(jù)集團(tuán)要求的三期用地開發(fā)順序，依次設(shè)置：第一期（低中檔別墅區(qū)）、第二期（中檔別墅區(qū)）、第三期（中高檔獨(dú)立別墅區(qū)）。

我司指出：是否重新考慮把第三期內(nèi)一部分用于設(shè)置“高檔”獨(dú)立別墅的這塊用地再劃分單獨(dú)的一期（擬設(shè)成第四期）來建設(shè)。這樣的好處在于：產(chǎn)品設(shè)計(jì)與社區(qū)營造上都能有符合高端群體的針對(duì)“點(diǎn)”，關(guān)于這細(xì)布部分調(diào)整建議將會(huì)根據(jù)集團(tuán)公司建議和后期項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)狀況再行給出。

 

 

① 南塊用地（第一期）整體以開發(fā)雙拼別墅組團(tuán)為主。

    某別墅是個(gè)中高檔別墅項(xiàng)目，所以在整體上它還是要依托市場需求，所以在別墅設(shè)置上，還是會(huì)考慮些雙拼別墅類的中低層次的消費(fèi)需求，用于“預(yù)熱”項(xiàng)目與“考量”市場反應(yīng)，同時(shí)為項(xiàng)目作一個(gè)良好的客戶積累。

建議：【雙拼別墅70%，中檔獨(dú)立別墅30%】

 

② 北塊用地北部區(qū)（第二期）主要定位中檔別墅組團(tuán)。

    由于此處地形狀況不確定性因素較大以及周邊有水泥廠，山體景觀條件較弱，在產(chǎn)品設(shè)置上不宜跨太高的檔次，同時(shí)為保持產(chǎn)品層次上的平穩(wěn)性，考慮的別墅產(chǎn)品設(shè)置都是市場接受度強(qiáng)的中檔別墅產(chǎn)品為主。

建議：【雙拼別墅20%，中檔獨(dú)立別墅80%】

 

③ 北塊用地南部區(qū)（第三期）主要定位中高檔以上的獨(dú)立別墅組團(tuán)。

    此區(qū)域是某別墅項(xiàng)目的中心區(qū)域，該區(qū)域的形象將直接影響到本項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵。由于先前該區(qū)域的高檔別墅單體是被分散在區(qū)域每個(gè)中高檔別墅組團(tuán)內(nèi)的，勢必對(duì)今后中、高端客體的配套、管理、服務(wù)等“標(biāo)準(zhǔn)”產(chǎn)生控制難點(diǎn)。所以，我司認(rèn)為此區(qū)域范圍之內(nèi)應(yīng)該有個(gè)“集中式的高端區(qū)”（某別墅高級(jí)別墅區(qū)），集中項(xiàng)目內(nèi)的高檔別墅單體使之成為某別墅的形象與標(biāo)志點(diǎn)，其他中高層次的獨(dú)立別墅產(chǎn)品在其核心區(qū)周邊設(shè)置。

建議：【中檔獨(dú)立別墅35%，中高檔獨(dú)立別墅45%，高檔獨(dú)立別墅20%】

 

依照上述思路體系，制定出以下調(diào)整原則：

① 總建筑面積（含公建）原則控制在9.8萬--10萬M²之間。

② 用地上的別墅產(chǎn)品暫按單體建筑面積劃分產(chǎn)品檔次級(jí)別，即雙拼別墅250-299 M²、中檔獨(dú)立別墅300-399 M² 、中高檔獨(dú)立別墅400-499 M² 、高檔獨(dú)立別墅500 M²以上。

③ 對(duì)要調(diào)整的高檔別墅單體面積都定義在500M²以上，即在原初步設(shè)計(jì)方案中，一些7C類型的高檔別墅建筑單體面積實(shí)則只有481.30 M²，調(diào)整將按都按500 M²以上的建筑單體計(jì)算，其他單體面積依照設(shè)計(jì)要求暫不變動(dòng)。

 

經(jīng)調(diào)整后，項(xiàng)目用地面積與產(chǎn)品配比如下：

 

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
雙拼別墅	250-299M2	78	19810.26	70
中檔獨(dú)立別墅	300-399M2	24	8490.11	30
合計(jì)	/	112	28300.37	100

注釋：不含公建面積，此處雙拼別墅按單棟252M²、中檔獨(dú)立別墅按單棟350M²參考計(jì)算。

 

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
雙拼別墅	250 - 299M2	12	3056.03	20
中檔獨(dú)立別墅	300 - 399M2	34	12224.10	80
合計(jì)	/	46	15280.13	100

注釋：不含公建面積，此處雙拼別墅按單棟252M²、中檔獨(dú)立別墅按單棟350M²參考計(jì)算

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
中檔獨(dú)立別墅	300 - 399M2	52	18729.88	35
中高檔獨(dú)立別墅	400 - 499M2	51	24229.95	45
高檔獨(dú)立別墅	500 -600M2	20	10459.67	20
合計(jì)		123	53419.50	100

注釋：不含公建面積，此處中、中高檔獨(dú)立別墅面積按原設(shè)計(jì)書標(biāo)準(zhǔn)，高檔獨(dú)立按單棟500M²參考計(jì)算

 

別墅檔次與類型	單棟建筑面積M2	套數(shù) 套	建筑面積M2	面積比例%
雙拼別墅	250 - 299M2	90	22866.29	23.5
中檔獨(dú)立別墅	300 - 399M2	110	39444.09	40.7
中高檔獨(dú)立別墅	400 - 499M2	51	24229.95	25.0
高檔獨(dú)立別墅	500M2以上	20	10459.67	10.8
合計(jì)	/	271	97000	100

注釋：總公建面積暫定位3000平米，形式內(nèi)容為會(huì)所與各用地內(nèi)的設(shè)備用房

 

 

 

    別墅不同于公寓產(chǎn)品，它作為一種個(gè)性化濃郁的住宅產(chǎn)品，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在環(huán)境上，而且也表現(xiàn)在別墅本身的室內(nèi)與室外空間上。對(duì)照高檔別墅的設(shè)計(jì)，我們認(rèn)為初步設(shè)計(jì)方案里的一些“中高檔化”設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)非常模糊，是用建材作為標(biāo)準(zhǔn)？還是以占地面積或房型設(shè)計(jì)來衡量，都沒有確切的表達(dá)。就現(xiàn)在的設(shè)計(jì)看來，多以單體建筑面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，但這種衡量缺乏必要的設(shè)計(jì)手段做后盾，往往造成很多室內(nèi)空間的浪費(fèi)、功能設(shè)計(jì)上的缺陷等問題，以下就簡單分析初步設(shè)計(jì)方案中的一些產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的問題。

 

    在方案設(shè)計(jì)文本說明中這樣解釋，“項(xiàng)目的層高設(shè)計(jì)為：住宅入口大空間層高為3.20-3.50米，其余各層為3.20米�！钡�在實(shí)際的設(shè)計(jì)中（參照每一產(chǎn)品的立面或剖面圖），我們發(fā)現(xiàn)低、中、高檔三種產(chǎn)品的每一層幾乎都按3.50米設(shè)計(jì)，這也包括了地下車庫的設(shè)計(jì)（如住宅類型7B、8B、8C、9A等）。

    這種設(shè)計(jì)首先會(huì)影響客廳挑空高度，如在7B（見下圖2）類型別墅里以3.5米層高*2計(jì)算，太高，使住戶產(chǎn)生空間的空洞感；其次一些“三廳合一”的房型上這種3.5米層高又偏低，產(chǎn)生壓抑感，如5類型的別墅（見下圖3）；同時(shí)對(duì)3.5米的地下室設(shè)計(jì)，如果只用來設(shè)置停車，在建筑的成本控制上也是顯得較為不合理。以上，如果每層層高設(shè)計(jì)都為3.5米的話，那么有些別墅（如8C類型）的總高度將14米，雖然設(shè)計(jì)中設(shè)置了電梯，但考慮到8C為中檔別墅，電梯的成本將造成市場總價(jià)抗性的問題。

 

 

    對(duì)于7類型的產(chǎn)品，按照設(shè)計(jì)書的說明應(yīng)該屬于高檔獨(dú)立別墅，但由于其是坡地別墅，勢必會(huì)產(chǎn)生房型被“埋”的感覺，參照設(shè)計(jì)文本7C住宅剖面1-1（見下圖），我們會(huì)發(fā)現(xiàn)臥室1臥室2都背貼山體，位于00線下，這在第一印象上就會(huì)感覺不舒服；其次，還有補(bǔ)充的就是， 6B中高檔獨(dú)立別墅是“動(dòng)”功能（廚房等）在上“靜”功能（臥室等）在下的問題，一般而言人習(xí)慣吃在一層，睡在上層，現(xiàn)在被打破了，一切是“倒”過來的生活，這對(duì)高檔獨(dú)立別墅的消費(fèi)者特征性習(xí)性（不易接受與崇尚新事物）是否有沖突？

 

    花園作為別墅生活的一部分地位越來越高，其對(duì)業(yè)主生活的價(jià)值不亞于起居室和臥室建筑之間的間距，對(duì)建筑密度的要求，特別是保護(hù)住戶私密性方面的要求越來越高，這也就是提出某別墅別墅體的組成部分—“花園”的重要性。但就從初步設(shè)計(jì)的方案上，我們可以認(rèn)為花園功能形態(tài)沒有被完全設(shè)計(jì)出來，除了設(shè)計(jì)了些屋頂花園外，低層花園設(shè)計(jì)（包括內(nèi)庭、外庭等花園形式）幾乎沒有被確定，造成了目前產(chǎn)品檔次定性的難點(diǎn)。

 

    通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)的某些問題點(diǎn)我們總體感覺，某別墅別墅在設(shè)計(jì)上，低中檔產(chǎn)品在向著高檔化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，中高以上檔次的產(chǎn)品受建筑風(fēng)格、空間面積大等影響，設(shè)計(jì)上退到了中低檔層次。這也為我們提出個(gè)問題，某別墅檔次性有必要向建筑面積與層數(shù)上發(fā)展嗎，我們其實(shí)還可以通過劃分“私屬領(lǐng)（占）地”的大小性來為產(chǎn)品定性。

我們從項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況出發(fā)，以“修正”為主要出發(fā)點(diǎn)，作出如下調(diào)整建議：

 

    建議除了住宅入口大空間層高為3.50米外，其余各層為3.20米以下，挑空層6米，地下室層高為3.00米（如光只考慮停車用，建議2.60米左右即可），部分有些客廳的挑空相反要增高到4.2米（如5B類型別墅）。

    一般而言，以上也可以通過設(shè)定一個(gè)中檔次產(chǎn)品的層高標(biāo)準(zhǔn)，分別向低一級(jí)和高一級(jí)檔次別墅產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，也就毋須強(qiáng)求上述的建議標(biāo)準(zhǔn)了。

    如果可以修正，盡量按人的生活習(xí)性“吃在一層，睡在上層”布局排列。

 

    別墅真正的獨(dú)立性優(yōu)勢性在于擁有多大的私家花園，私家花園越大，它體現(xiàn)的土地價(jià)值也就越大，所以為加強(qiáng)花園在本別墅產(chǎn)品中的重要性，依照產(chǎn)品檔次和需求特征建議如下的取值范圍（見下表），同時(shí)要注意的是花園面積取值不是按部就班采用統(tǒng)一固定的模式，它要考慮到用地現(xiàn)狀、別墅單體占地面積、單體建筑面積、市場客群對(duì)花園價(jià)格的接受度等，總之，我們要把“花園面積”作為“平衡與調(diào)節(jié)”別墅檔次上的杠桿來運(yùn)用。

 

別墅類型	建筑面積 （M2）	戶數(shù) （戶）	設(shè)定花園面積 （M2）	一層占地面積 （畝）	每戶總占地（畝，含花園）
					花園值1范圍	花園值2范圍
雙拼別墅	250-299	90	50-100	0.22	0.29	0.37
中檔獨(dú)立	300-399	110	150-200	0.13-0.33	0.35-0.55	0.43-0.63
中高檔獨(dú)立	400-500	51	200-300	0.17-0.44	0.47-0.74	0.62-0.89
高檔獨(dú)立	500以上	20	400-800	0.17-0.38	0.77-0.98	1.37-1.58
合計(jì)	/	271	/	/	/	/
備注	l          每戶占地的測算是以設(shè)計(jì)文本中每戶一層的實(shí)際設(shè)計(jì)面積加上建議的花園面積，取范圍值。 l          以上花園面積設(shè)置需考慮到用地現(xiàn)狀特征，列表數(shù)據(jù)僅供參考。

 

    總之，我司建議調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)向“中高檔化”的路線為：先對(duì)不合理的設(shè)計(jì)問題進(jìn)行歸納修正，然后再針對(duì)不同檔次的別墅進(jìn)行“優(yōu)化”，對(duì)要設(shè)計(jì)成中高檔以上的別墅，我們認(rèn)為其應(yīng)該通過室內(nèi)部與室外部空間的構(gòu)成來表達(dá)。內(nèi)部設(shè)計(jì)要加強(qiáng)禮儀區(qū)、交往區(qū)、私密區(qū)、功能房型區(qū)“分工協(xié)調(diào)”，而別墅室外空間則要注重沿街綠化帶、宅后花園、室外小品、木板平臺(tái)、硬地、水池、兒童游戲場等細(xì)節(jié)處理，其中對(duì)于高端別墅產(chǎn)品我司建議室外必須要有游泳池構(gòu)成（泳池大小根據(jù)建筑占地與周邊環(huán)境具體定身設(shè)計(jì)）。

 

    由于某別墅項(xiàng)目的公建配套完全可以依賴XX這一共享平臺(tái)，如賓館、酒店、體育場所等，所以在很大程度上項(xiàng)目內(nèi)部公建設(shè)置可以不需加以配置。但是，別墅物業(yè)配套會(huì)所的層次，能反映需求群體和服務(wù)群體的差異性，服務(wù)和需求群體層次越高，體現(xiàn)別墅物業(yè)價(jià)值也就會(huì)越大，所以為了體現(xiàn)某別墅特殊“高檔組團(tuán)”的價(jià)值與檔次，還是建議在第三期高檔獨(dú)立別墅區(qū)內(nèi)設(shè)置2000平米的配套會(huì)所（建筑形式以2層為主）。

    本配套會(huì)所專供高檔獨(dú)立別墅組團(tuán)業(yè)主使用，所以在今后定義稱謂上將改為私家俱樂部形式，內(nèi)部設(shè)施種類以小而精、精而高檔的項(xiàng)目為主。其配套會(huì)所設(shè)施側(cè)重養(yǎng)身保健目的，主要有兩部分組成：

◆ SPA女賓養(yǎng)生美學(xué)館及專供高端業(yè)主私有的教育、PARTY、生日、聚會(huì)、社交等等活動(dòng)空間。

◆ 集醫(yī)療、保健、美容、心理咨詢等多項(xiàng)功能于一體的私家會(huì)員制健康保健中心，24小時(shí)在線，提供保健、美容、咨詢、救助、療養(yǎng)、常見病的診療、專家會(huì)診、健康檔案建立、健康檢查，讓高檔別墅住戶第一時(shí)間享受完備的健康服務(wù)。

 

    以上是根據(jù)《某別墅初步設(shè)計(jì)方案》研討會(huì)的會(huì)議內(nèi)容和項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)某別墅現(xiàn)存的設(shè)計(jì)問題進(jìn)行的調(diào)整建議，在實(shí)際操作中怎樣做才能更合理些，我司還是希望盡快得到有關(guān)設(shè)計(jì)單位的協(xié)助加以完善。